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学区房政策有变 盲目炒作学区房将面临各类风险
2021-07-20 10:24:29 | 来源: 中国经济周刊 | 我要分享
上海黄女士最近有点开心,她“莫名”赚了20万元房款定金,因为“下家”楼小姐毁约不买了。
 
原来,楼小姐本打算将上海静安(老闸北)区内的一套一室户卖掉再买黄女士的房,没想到她这套原本450万元的学区房,在上海一系列政策出台后就“不香”了,目前已跌入400万元以内,楼小姐觉得现在卖“损失太大”便终止了这套学区房的交易。
 
“她看中我家房子是在过年前,新婚小夫妻,想换大一点的房。价格谈好了623万元,订金20万元都付了。她原先很安心的,手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。”黄女士对《中国经济周刊》记者这样说道,“因为她的毁约,我怕影响我买房,所以第二次就降价至614万元。因为我也看中了别的房子,也在等钱买”。
 
黄女士对记者表示,在楼小姐取消交易后,目前她的房子已经卖出,只等贷款批下来,再买看中的一套大点的房子。
 
“我对是不是学区房不是很在意,孩子爱读书,随便在哪都能成才。我换房子主要是想离单位近些。”黄小姐说。
 
《中国经济周刊》记者在近期的随机调查采访中发现,对于上海学区房是否降温,市民的反应各不相同。
 
“我4年前买了学区房,大概涨了300多万,最近在看初中学区房,价格涨太多买不起。”王女士对记者说。
 
“娃小学旁边就是某知名集团的中学,前段时间该学校由民办学校转成公办学校,很多家长当时都以为对口的楼盘房价会大幅下跌。结果,快期末时,我接他放学时问过学校附近的房产中介,中介说房价之前的确有微跌,但是现在基本还维持原来的价格,并没有想象中的大幅下跌,也没有集体抛售迹象。”另一位刘先生对记者说。
 
“我住的小区,属于徐汇漕河泾街道,原本每平米单价在8万元左右,后来开了某第一梯队小学的分部,去年年底涨到10万元,目前已经逼近12万元了。”刘先生说。
 
“我们买的是徐汇龙华板块的‘老破小’,39平方米500万元,是上海学区房价格顶峰时买的。但对口学校的一梯队报名人数超过了预招人数,就要按年限排序,看谁买的早,我家娃才2岁,不知道未来会怎样,看大家说学区房会跌,我真有点后悔。”家长胡女士对记者表示。
 
记者注意到,今年以来,上海已陆续出台进一步促进校际均衡发展的政策。
 
今年1月,上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》,提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。
 
根据上述指导意见,上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制,重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外,还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。
 
3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,其中的核心思想就是到2022年,上海每一所不挑生源的初中,原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额,最大限度保证学校之间的平等。
 
这意味着,一些冷门的、过去不为家长看好的初中,后续入读优质高中的机会大增。在“小升初”的机制下,也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制,真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会,自然使得“哄抢好学区”的现象减少,进而促进相关学区房的价格降温。
 
《中国经济周刊》记者注意到,因上海均衡教育等政策出台,原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。
 
值得一提的是,今年1月,上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。此次政策发布后,上海三个相对热的区域/板块(大三林板块、张江板块、黄浦区)都出现了房价降温和趋稳的走势,进一步体现了政策的积极效应。而随着上海教委各项政策出台,政策组合拳效应体现,热点区域的学区房有降温迹象,各类虚高房价的现象或将继续减少。
 
对于学区房在内的市场稳定工作,实际上也是今年全国多地的重点工作。今年一季度,合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市相继出台政策,从各个角度各个渠道出发,积极稳定学区房的价格和市场预期。有业内人士表示,今年年初上海教改政策具有很强的示范效应,对于全国各地学区房降温的工作具有很好的启发意义。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示,就最近学区房的市场来看,确实出现了降温。最为典型的就是上海和合肥等城市。此类城市此前确实有比较多的炒作,学区房的房源哄抢和价格虚高,都成为了一些市场问题。在中央学区房政策的定调以及各地房地产政策的调控下,类似房源炒作现象确实减少。从热门板块来看,也出现了降温,比如上海的前滩等区域,学区房炒作现象明显减少。而类似黄浦、徐汇等二手房属性的学区房,也出现了降温现象。
 
严跃进认为,从后续改革的方向看,既要抓市场监管也要促进市场长期规划。短期看,二手房的价格监管依然会继续,价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。从中长期看,此类大城市后续会结合流动人口等数量,积极增加教育配套,进而形成更多的教育资源和学位供给。
 
目前,上海已开启二手房指导价时代。7月12日,上海各中介开始对现有的所有挂牌二手房进行集中清理。按照要求,7月19日起,“网上房地产”价格核验系统将正式上线,开展挂牌核验业务。对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验,没有通过挂牌价核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
 
严跃进表示,从后续市场的表现看,二手房指导价将呈现三个特点。第一,全面铺开,预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。第二,多方位监管,预计包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有收紧。第三,重点严打学区房炒作。二手房领域的学区房将面临严监管,各类盲目炒作学区房的行为,也将面临各类风险。