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聊聊那些来郑州买房而被割韭菜的地市老乡
2021-07-15 11:35:52 | 来源: 郑州楼市 | 我要分享

 动物世界中,许多鸟类都进行季节性迁徙。在古北区陆地繁殖的589种鸟类中有40%的种类,总共大约50亿只鸟,每年要飞到南方去越冬。鸟类迁徙是自然的生态平衡,让鸟类始终生活在最适宜的气候中,为养育后代创造大量条件。

 
而在人类世界中,很多家庭正在进行资产的迁徙。
 
2021年郑州楼市回暖以来,迎接了两批相对意义上的“外来客户”。一类是在一线城市就业,老家是郑州、河南的,回郑州置业;一类是地市客户,来郑置业,目的是资产配置、投资,子女教育铺垫,以及在省会为子女留下一套房产等等。
 
去年到今年,随着渠道市场的下沉,地市-郑州看房团异军突起,地市客户数量飞速增多。
 
当然这里边还有地市市场和郑州市场的变化。棚改势能用尽之后,地市市场趋冷,而郑州市场自2020年触底之后开始反弹,攻守双方开始转换。享受过地市房价增值红利的购房者,转换赛道瞄准郑州的也越来越多。
 
迁徙中的鸟类可能面对攻击、灾害,迁徙中的资产也可能面临灭顶之灾。
 
今天,我们聊的是河南老乡的第一韭菜田。读者可能有所不适,谨慎阅读。
 
地市客户到郑州第一站,往往会遇到的第一个问题是没有真正到郑州买房。
 
听起来匪夷所思,但真的每年有大量的地市客户半路被叼走了。比如峰回的朋友干了4套平原新区,比如各种原因买到南龙湖、荥阳、绿博、甚至开封,各种场景和奇奇怪怪的原因都有。还有买到各种公寓,奇奇怪怪的返租商铺等等。
 
最有迷惑性的还是港区。
 
关于郑州航空港区我曾2019、2020年专门做过两期专题文章:
 
《这个郑州争议最大的区域,某盘单价直降5000!》
《5000多一平的港区,有人砸盘子,有人掀桌子》
 
↑点击标题的蓝色文字直接可以扩展阅读,关于港区的特征、市场变化、问题讲的非常清楚,重复的内容就不再输出。
 
今天我们重点只讲一类客户群体:就是疯狂的地市老乡疯狂在港区投资。
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这张图片是我近期调研港区神盘瀚海航城拍摄的,细心读者会发现【南阳宛运集团】。现场很多这种地市的大巴车,大批地市客户被拉来看房。宋词是南阳人,看着一堆堆老乡当韭菜分外扎心。
 
在整个郑州市场,瀚海航城几乎没有半点水花,但以销售而论,却是整个郑州的神盘。
 
截至目前根据现场销售提供数据,瀚海航城1700亩,目前已经开发920亩,销售到第11期,12000户购房者。
 
这个数据其实是非常惊人的,在整个郑州都非常夸张。
 
郑州开发最成功的千亩大盘万科城从2013年启动到今年2021年,也只不过卖到9期。关键万科城凭借的是郑州大量的刚需打底,而且这么多年搭建了很多的配套,学校,商场,全部落位,反观瀚海航城从外部看最大的变化只有两个。
 
一是楼盖了起来。
二是这个看起来贼尴尬的尉氏村镇银行,旁边多了几家搭建的餐馆。我本以为是项目搭建的,毕竟这里是真的0配套,吃饭的地方都没有,一问才知道人家这些商户反而是跑过来做看房人的生意的。
 
内部开发商搭建的有业主食堂、便利店、书屋等类底商,签约了学校,仅此而已。
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但架不住瀚海航城这几年的销售套数称霸大郑州市场。
 
瀚海航城从2017年开始大规模内购,一二期内购均价5500,一共有2600套左右。
 
我清楚的记得当时在瀚海的展厅,内购全款价格5100元/㎡,还需要绑定车位。架不住港区的概念太唬人,以及开封尉氏的不限购属性,当年一刷好几套的大哥非常多,也不知道大哥现在还好吗?
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随后瀚海航城的销售价格步步抬升,最高逼近9000元/㎡,目前已经回落到均价7000元/㎡。
 
除了内购卖房,瀚海卖房的骚操作不少,除了花式绑车位以外,最出名的就是2020年末的共盈计划。
 
大概逻辑就是买瀚海航城一套房子,放一半以上的首付款,60万起步,年化12%收益,相当于一分的息,存放时间可以自己选择:放12个月,利息12%,放24个月,利息24%,放30个月,利息30%,到期本金加利息一次返还,不想要随时可退房,按年计息。
 
真的是硬生生的把房子卖成了理财产品,变相融了资,又以理财产品的思路把房子卖了,你大爷毕竟是你大爷。
 
从2020年开始郑州远郊市场逐渐崩塌,被市场教育过的投资客也好、购房者也好,逐渐谨慎起来。
 
郑州的韭菜是纷纷躺平,还要费劲艰难扶起来收割。然而地市的韭菜是迎风飘扬,主动过来亲吻镰刀。
 
当天,我卧底了一批地市看房团,完整的接受了一次营销流程的洗脑。
 
简单总结起来就是:
 
1、港区有多么多么牛;
 
2、机场航站楼、航运多么多么牛;
 
3、高铁南站有多么多么牛;
 
4、国际会展中心多么多么牛;
 
5、园博园多么多么多么牛;
 
6、项目在整个东港多么多么稀缺。
 
区域比你的城市牛这么多+比你的城市房价便宜=漏=完美投资
 
一套逻辑整下来,老乡上头真上头,给我钱包拿好,买他!
 
信息壁垒往往是坑杀韭菜们的第一关。有意思的是,越是小城市地段论越发难以撼动,就像我去过的很多地市一样,大家对区域的认知相对比较固化。
 
但来到港区这样的一个环境,神奇的过去的认知突然就搁浅了。也不考虑有没有配套,交房了我找谁给我装修,我还有没有必要装修,我能不能租出去,租给谁,谁会来买我的二手房。
 
脑子只剩下港区很牛,港区发展的很快,我的房子会很赚钱,嗡嗡的响。
 
现在港区一共有四大神盘,瀚海航城、恒大未来之光、旭辉空港时代、瀚海光辉城市。
 
恒大未来之光是2020年整个大郑州市场销售面积的榜首,2200亩,28000套房子。2019年12月底恒大未来之光首开,一年半时间,目前已经销售7802户,大盘整体去化近1/4。
 
恒大擅长的全省作战给恒大未来之光的成功助力很多。
 
恒大未来之光的最大亮点是领事馆片区+港区公共文化服务中心的概念赋能,只是现在领事馆还有没有已经不确定了。
从北港向东过去,一年半时间,整个片区除了安置房的建设,城市界面几乎没有任何变化。
 
同样,你在恒大未来之光也感知不到任何外部配套,到处是集装箱下沉式移动商业和游动式大排档。大型商业中心在规划中,具体落地时间未知。
 
更神奇的是旭辉空港时代,现在在郑州看房基本看不到田地里的房子。
 
旭辉空港时代真的是yyds,孤零零一个矗立在田地里,活脱脱的一线田景房。
现在南港往东的基建边界是志洋路和孙武路,顺着志洋路向东,没有开发商的指示牌鼓励,你根本没有勇气跑到项目所在地。
 
听着绵羊叫,闻着最原始的牛粪味道,看着蔬菜大棚,穿过一排排民房,真的彷佛回到了我的十八线老家。
 
这个时候必须引入第四大神盘瀚海光辉城市,在去旭辉空港时代的路上看到瀚海光辉城市的广告,整个人都焦了。真的是太卷,太下沉了。
 
想起了以前在县城做项目,去镇里、村里拉横幅、贴广告,刷墙的回忆,贼心酸。
 
当然瀚海光辉城市的位置比旭辉空港时代好的多,最起码能感受到城市的界面。这是瀚海继瀚海航城之后在南港拿下的又一超级大盘,整整6800亩!三个航海航城,二个半恒大未来之光,我听完就没有想看的欲望了。
 
中国城镇化的白银周期就剩下最后15年。就算按照瀚海航城4年开发900亩的恐怖速度,瀚海光辉城市16年之后也只是开发3600亩。16年都没走到二手房市场,投资逻辑想不明白。
 
而对于旭辉空港时代,一个南港最边边边的区域,5公里都是类乡道,大棚、民房、5公里外尴尬的矗着一个楼盘,高耸在田地里,挂着港区的标签,就能哗哗哗卖,投资逻辑我也想不明白。
 
老乡们怎么就真金白银掏了钱,我更想不明白。
 
房产作为资产的基础,可租、可住、可贷、可售、可金融化,这是底层逻辑,也是资产的基本保障。
 
而升值逻辑从来就是供需关系。
 
我查了查港区的历年人口统计公报,关于常住人口数据如下:
 
2020年的还查不到,其中第七次人口普查港区的常住人口是62.14万人,看完就懵了。
 
好,我们姑且认为统计口径不一样,不看第七次人口普查数据,只看港区2015-2019每年统计公报的常住人口。
 
我们预估下每年常住人口的增长。一套房子供3个人居住,光瀚海航城12000户、恒大未来之光7802户,这两个项目这几年交付的房子都够港区的新增常住人口居住。
 
嘎子,投资逻辑崩塌了啊!